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Cómo invertir en bienes inmuebles en bolsa

Probablemente la mayoría de la gente ha escuchado alguna vez algo sobre los mercados de valores y sobre las inversiones inmobiliarias, pero muy pocas personas saben cómo pueden combinarse ambos mercados para aprovechar al máximo el capital disponible para invertir. En este artículo explicaremos:

  • Qué es el mercado inmobiliario
  • Qué son los mercados de valores
  • Comprar bienes raíces vs invertir en bolsa
  • Oportunidades para la inversión inmobiliaria
  • Riesgos
  • Mercado inmobiliario en España

¡Comenzamos!

Bienes inmuebles

Invertir en bienes inmuebles - Contexto

El entorno económico actual caracterizado por unas tasas de interés extremadamente bajas e incluso negativas en algunos casos hace que el rendimiento de los depósitos bancarios, el producto de inversión favorito de las familias a lo largo de los últimos años, sea prácticamente nulo. De ahí que muchos inversores hayan sacado su dinero de estos depósitos para concentrarlo en diferentes inversiones. El mercado inmobiliario es una de estas opciones y, además, uno de los más populares. Pocas personas en España no conocen a alguien que haya invertido en el mercado inmobiliario de una u otra manera y con mejor o peor suerte.

El binomio bienes inmuebles - inversión ha sido muy discutido tanto en España como en el resto del mundo. Especialmente en nuestro país, donde muchas personas en cuanto logran reunir ahorros suficientes recurren inmediatamente a la inversión inmobiliaria, normalmente con la compra física de una propiedad (a menudo un apartamento en la playa o una segunda vivienda) sin conocer otras posibilidades de inversión que arrojan mayores oportunidades.

¿Qué es el mercado inmobiliario?

Simplificando, el mercado inmobiliario es aquél en el que se compran y venden diferentes tipos de bienes inmuebles, ya sean viviendas particulares, espacios comerciales, tierras agrícolas, instalaciones de construcción, solares, etc.

La compra de propiedades, tanto para uso personal como para fines de inversión, atrae a muchas personas pero pocos inversores potenciales piensan que comprar y poseer una propiedad puede no ser tan fácil como imaginan. Y puede que no cumpla con sus expectativas de retorno.

Esta es una de las razones por las que muchas personas se alejaron del mercado inmobiliario durante los tiempos de crisis. Asocian la compra física de una propiedad con el pago de préstamos, impuestos y tasas, reparaciones importantes, el alquiler de un inquilino y otras actividades que pueden resultar desagradables.

En este sentido, es importante conocer que hay dos opciones de invertir en el mercado inmobiliario y que una de ellas no conlleva las cargas mencionadas anteriormente:

  • Comprar físicamente la propiedad, sea cual sea su naturaleza y fines.
  • Invertir en los mercados de valores (compra de acciones de empresas inmobiliarias, con fondos cotizados (ETF) o mediante socimis o REIT).

Por supuesto, comprar una propiedad es una forma mucho más popular de invertir en bienes raíces y muchas personas ya están familiarizadas con ella. Veamos entonces qué oportunidades ofrecen los mercados bursátiles.

Invertir en bienes inmuebles a través de la bolsa

Los mercados bursátiles ofrecen una enorme cantidad de oportunidades de inversión, no solo en bienes raíces sino también en un enorme abanico de sectores económicos que abarcan casi todos los aspectos de la vida diaria de una persona. En las últimas décadas, los mercados bursátiles se han convertido en el motor de la economía global y en el foco de atención no solo de los inversores, analistas y economistas sino también de los políticos. Esto da una idea de su importancia en los últimos años.

¿Qué son los mercados de valores?

Los mercados de valores son una colección de diferentes mercados y bolsas de valores, donde ser realizan actividades regulares de compra, venta y emisión de acciones de empresas. Dichas actividades financieras se llevan a cabo a través de intercambios oficiales o mercados OTC, que operan bajo un conjunto de normas y regulaciones.

Los mercados bursátiles mundiales sirven como una plataforma donde numerosos compradores y vendedores se encuentran, interactúan y hacen los tratos que desean. Como el número de participantes en el mercado es enorme, se garantiza un precio justo.

Los mercados de valores son uno de los mercados financieros más grandes y populares del mundo. Según los datos del Banco Mundial del año 2018, la capitalización de mercado de todas las compañías que cotizan en las bolsas mundiales es de hasta 68.65 billones de dólares, lo que supone tres veces más que el PIB de la economías más grande del mundo: EEUU.

Como podemos ver en el cuadro a continuación, solo en los últimos 10 años después de la crisis financiera mundial de 2008, la capitalización de las empresas que cotizan en las bolsas mundiales se ha duplicado. En los 16 años entre 2002 y 2018 se ha más que triplicado.

Bienes inmuebles

Comprar bienes raíces vs invertir en bolsa

A lo largo de los años se han planteado muchos argumentos a favor de comprar bienes raíces y de invertir en acciones y la disputa entre los partidarios de uno y otro continúa. Sin embargo, ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, así como sus cualidades, que las hacen únicas a su manera.

La elección entre invertir en una propiedad o en el mercado de valores depende del inversor, de su capital, de la tolerancia al riesgo, de los objetivos y del estilo de inversión. A nivel mundial, la mayoría de las personas parecen elegir los mercados de valores ya que parecen más asequibles. Además, en la mayoría de los casos se necesita ahorrar una cantidad sólida de dinero al comprar una propiedad. Esto significa que la compra de propiedades como inversión conlleva un coste adicional de dinero y tiempo.

Vamos a comparar los dos tipos de inversiones y veamos los pros y los contras de las dos opciones para ganar exposición en el popular mercado inmobiliario.

1. Inversión inicial

En la mayoría de los casos, la compra de una propiedad está asociada a una inversión inicial mucho mayor que la que necesitamos cuando operamos en los mercados de valores. Por ejemplo, un piso en la ciudad de Madrid puede costar cientos de miles de euros. Según el índice Tinsa IMIE el precio medio por metro cuadrado en la capital se situaba en el tercer trimestre de 2019 en 2.962 euros.

2. Costes

Cuando compras una propiedad, en la mayoría de los casos, también tendrás que pagar una comisión al intermediario por la transacción, que en España suele ser de entre un 2 % y un 5 %. Es decir, si un apartamento te cuesta 500.000 euros, tendrás que pagar 15.000 euros al agente inmobiliario. Cuanto más cara sea la propiedad, mayor será la comisión.

Además, puede ser que esta no sea la única comisión que tengas que pagar. A veces, después de comprar una propiedad tienes que realizar varios trámites con las administraciones públicas que te costará tiempo y dinero adicional.

Tienes que tener en cuenta que todo esto probablemente irá acompañado del pago de impuestos a la propiedad, mantenimiento, servicios públicos, seguros, etc. De esta manera, tu inversión irá creciendo mientras se reducen los rendimientos futuros.

Cuando compras acciones, ETF o socimis en los mercados bursátiles, solo tienes que pagar un pequeño precio junto a la comisión para el bróker. Por ejemplo, Admiral Markets permite operar a través de ETF con comisiones de 0.01 USD por acción.

3. Liquidez

Otro inconveniente de invertir en bienes raíces es la baja liquidez en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si surge algo inesperado y necesitas efectivo o simplemente piensas que el precio es el adecuado para la venta, te puede llevar meses e incluso un año vender tu propiedad. Por tanto, puedes perder el precio de venta que esperabas y no capitalizar la inversión en el momento en el que desees.

Por el contrario, si deseas vender tus inversiones en los mercados de valores tan solo necesitas unos segundos en la plataforma de trading de tu bróker. Luego puedes retirar tus fondos y hacer que lleguen a tu cuenta bancaria en cuestión de días y, en algunos casos, incluso dentro del mismo día. De esta forma, puedes obtener el mejor precio y capitalizar rápidamente tu inversión.

4. Gestión de riesgos

Como la mayoría de los activos, tanto el mercado inmobiliario como el bursátil son cíclicos y no pueden moverse a la misma velocidad y en la misma dirección porque no están completamente correlacionados. Para minimizar el riesgo la mejor opción es diversificar tu cartera de bienes raíces, lo que facilitará la gestión de riesgos de tus inversiones.

Cuando inviertes en una propiedad con la compra física de la misma, tendrás solo exposición al mercado inmobiliario de ese país, ciudad e incluso vecindario, y a un solo tipo de propiedad: vivienda, propiedad agrícola, centro comercial, etc.

Por el contrario, puedes comenzar a comprar acciones de diferentes compañías en el mercado de valores e invertir en otros activos o países. Alternativamente, puedes depositar tu dinero en un fondo de inversión inmobiliaria o en un fondo cotizado. Invertir en acciones de empresas inmobiliarias te permitirá diversificar tu cartera en más de un país, continente o moneda.

Además, cuando inviertes en bienes raíces a través de los mercados bursátiles puedes hacerlo en diferentes tipos: centros comerciales, propiedades vacacionales, edificios residenciales, puertos, hospitales y más. Esta diversificación reduce y distribuye el riesgo de la inversión.

Las inversiones en acciones, ETF y socimis también pueden ofrecer rendimientos pasivos en forma de dividendos que las empresas pagan trimestralmente o anualmente. A diferencia del alquiler de bienes raíces, no tienes que buscar inquilinos.

5. Rentabilidad

Cuando se trata de rentabilidad, los mercados bursátiles demuestran su valía, especialmente cuando se trata de rentabilidad a largo plazo. Por ejemplo, el índice bursátil estadounidense SP500, que incluye a las 500 compañías más grandes que cotizan en bolsa en EEUU y se remonta a 1926, acumuló un rendimiento anual medio de aproximadamente el 10 % en 2018. Incluso cuando ajustamos este rendimiento a la inflación, obtenemos un rendimiento medio anual de alrededor del 7 %.

Al mismo tiempo, el índice bursátil Dow Jones, el más antiguo del mundo, que incluye 30 de las compañías más grandes de EEUU, creado en 1896, tiene un rendimiento medio anual del 5.22 %.

Pero los mercados bursátiles han experimentado cambios importantes en el último siglo, así que echemos un vistazo más de cerca a algunas herramientas más modernas, como el índice tecnológico Nasdaq100. En algo más de 10 años, desde la crisis financiera mundial, el Nasdaq100 ha crecido desde los 1 000 puntos con los que contaba a finales de 2008 hasta los 8 000 a mediados de 2019. En realidad, esto supone un rendimiento de más del 700 %.

En el siguiente gráfico puedes ver la evolución del NQ100 Cfd en los últimos años. La línea roja refleka el promedio de 200 periodos.

Bienes inmuebles

Fuente: Admiral Markets MetaTrader 5 NQ100 CFD. Gráfico semanal con rango de datos entre el 26 de noviembre y el 4 de septiembre de 2019. Elaborado el 4 de septiembre de 2019 a las 17 horas CEST. Tenga en cuenta que el rendimiento pasado no es un indicador fiable de rendimientos futuros.

6. Apalancamiento

Las inversiones inmobiliarias a través de los mercados bursátiles permiten el uso del apalancamiento en algunos instrumentos financieros. El apalancamiento hace posible que podamos operar con un pequeño porcentaje del total de la posición, pudiendo lograr mayores ganancias en el mercado. No obstante, debemos tener cuidado con esta herramienta ya que, al igual que nos permite duplicar ganancias también multiplica las pérdidas en la misma proporción en caso de que el mercado vaya en nuestra contra.

Los productos que permiten el apalancamiento, como los CFD, admiten las ventas en corto, lo que significa que el trader puede lograr ganancias incluso en mercados bajistas. De esta manera, los inversores pueden beneficiarse de los movimientos de precios en ambas direcciones.

Estos derivados financieros son bastante comunes y no requieren un gran depósito de fondos. Por tanto, son idóneos para los pequeños inversores con pocos ahorros.

7. Compra física

Una de las principales ventajas de comprar una propiedad como inversión es que la posees físicamente, la podemos ver y tocar. Esto genera un sentimiento más real para el inversor e inspira cierta seguridad y confianza. Sin embargo, la mayoría de las personas pasan su vida en una casa y comprar otra propiedad puede darle una sensación más familiar.

8. Protección frente a la inflación

Las inversiones en bienes inmuebles físicos se han utilizado tradicionalmente para protegerse frente a la inflación y frenar la reducción del poder adquisitivo del inversor. Esta protección, sin embargo, también se puede lograr en los mercados financieros seleccionando adecuadamente los instrumentos, por ejemplo las materias primas.

Pulsa en el banner a continuación si quieres comenzar a operar con el instrumento que prefieras:

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¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario?

¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario a través de la bolsa? En los mercados bursátiles puedes tener acceso a varios activos diferentes que permiten la exposición al mercado inmobiliario. Cada uno de ellos tiene sus propias peculiaridades, veamos qué oportunidades de inversión nos brinda cada uno de ellos:

  1. Acciones de compañías inmobiliarias.
  2. ETF
  3. REIT en EEUU (Real Estate Investment Trusts) y socimis en España.

Veamos cada una de estas opciones por separado:

Acciones

En las bolsas se pueden encontrar numerosas empresas cuyo negocio está relacionado de una forma otra con bienes raíces. Al comprar una o más compañías de este sector se puede lograr una exposición al mercado inmobiliario a un precio menor que si compraras físicamente una propiedad.

Las compañías inmobiliarias incluyen no solo vivienda, también hoteles, resorts, centros comerciales, centros de salud, etc. Por tanto, la compra de varias compañías diferentes dentro del sector inmobiliario facilita la diversificación. Además, algunas compañías ofrecen dividendos a sus accionistas, lo que es una ventaja adicional.

No obstante, antes de comprar una acción es necesario analizar e investigar la salud de la compañía en cuestión, ver los datos históricos, el tipo de negocio y el potencial, entre otros detalles.

Con Admiral Markets puedes operar con acciones de más de 4 000 compañías con comisiones desde solo 0.01 $.

ETF inmobiliarios

Un ETF o 'Exchange Traded Fund' es un fondo de inversión cotizado. Los ETF son valores que se pueden comprar y vender en los mercados de valores mediante un intermediario, el bróker. Estos fondos ofrecen diferentes clases de activos, desde las acciones tradicionales hasta divisas o materias primas.

Los fondos cotizados de acciones son similares a los fondos mutuos pero ofrecen costes más bajos y una diversificación más amplia. Además, su estructura permite a los traders e inversores realizar ventas cortas, usar apalancamiento y evitar impuestos sobre rendimientos de capital en algunos países.

Si quieres invertir en bienes raíces pero con una distribución del riesgo, elegir un fondo de bolsa en este sector puedes ser una buena decisión. Además, invertir en ETF no requerirá de una gran investigación seria de cada compañía por separado, como es el caso de las acciones tradicionales.

Al mismo tiempo, los fondos negociados en bolsa pueden ofrecer inversiones en diferentes tipos de propiedades mediante solo un instrumento. Además, dicha inversión también ofrece diversificación de la inversión.

REIT y socimis

Los REIT o Real Estate Investment Trusts son entidades cotizadas que desarrollan o administran propiedades inmobiliarias para generar ingresos. Están sometidos a una regulación particular, como por ejemplo están obligados a repartir un alto porcentaje de sus ingresos entre sus accionistas a través del pago de dividendos.

Los REIT permiten a los inversores particulares comprar acciones de diferentes propiedades que estén incluidas en la cartera de estos fondos de inversión Las propiedades pueden incluir apartamentos, centros de atención médica, hoteles, edificios de oficinas, naves industriales, etc.

La mayoría de estos fondos se especializan en un sector particular, centrando su tiempo, energía y financiación en ese segmento del mercado inmobiliario. Sin embargo, también hay REIT diversificados con diferentes tipos de propiedades en sus carteras.

Los REIT en su mayoría tienen un modelo fácil y directo. Por ejemplo, alquilan un apartamento y distribuyen luego ese ingreso como dividendo a los accionistas. Simplificando, un REIT puede verse como una empresa que cotiza en bolsa, que administra o financia propiedades que luego le dan un retorno financiero. Estos fondos generan un flujo constante de rentabilidad para sus inversores pero ofrecen poco en términos de crecimiento de capital.

El mismo concepto está detrás de lo que en España se ha denominado socimis, Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Estas sociedades tienen entre sus objetivos principales la compra y rehabilitación de activos inmobiliarios para luego alquilarlos. Tienen una regulación específica por la que, entre otras cosas, deben contar con un capital social mínimo.

Riesgos de la inversión en bienes inmuebles

Al igual que cualquier inversión, tanto la compra directa de bienes raíces como la compra de acciones, ETF o socimis, conlleva riesgos. Es una buena idea que todos los inversores se familiaricen con cualquiera de estos instrumentos antes de comenzar a invertir con capital real. Para una gestión más eficaz, lo mejor es conocer los riesgos de cada uno de estos activos.

Compra física

Actualmente, en España la compra física de una propiedad se considera una buena inversión ya que la tendencia de los últimos cuatro años aproximadamente es al alza después del desplome que se produjo a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Sin embargo, no podemos volver a caer en el error de que los precios subirán siempre.

La baja liquidez es una de las principales causas de problemas en el mercado inmobiliario actual y es precisamente esto lo que puede conducir a fuertes caídas del mercado en ciertos momentos. Al elegir una propiedad para una inversión se debe evaluar el riesgo de manera precisa así como el potencial de rendimiento antes de formalizar la compra. También los costes futuros (reparación, renovación, mantenimiento, servicios públicos, seguros, etc), las tasas de interés y las expectativas así como la posible escasez de inquilinos durante ciertos periodos.

Al iniciar un negocio inmobiliario a medio y largo plazo, los impuestos también deben tenerse en cuenta. Todos estos gatos cuentan a la hora de calcular el rendimiento potencial.

Inversión en bolsa

Los mercados bursátiles ofrecen una alta volatilidad y algunos inversores pueden perder incluso toda su inversión si, por ejemplo, una empresa se declara insolvente. Sin embargo, como inversor, un riesgo razonable puede ser realmente beneficioso ya que la falta de riesgo significa bajos rendimientos. Por tanto, debemos calcular el ratio riesgo/beneficio para poder estimar si es una buena inversión o no.

Cuanto más estable es el valor del activo, menor riesgo y, por tanto, menor rendimiento. El valor de las acciones puede aumentar si el verdadero estado del negocio mejora o si algunos factores cambian las expectativas de ganancias de la compañía. También hay bastantes factores que pueden afectar a los precios de las acciones, que cambian antes de que lo haga el valor de un bien inmueble físico.

Las acciones, los ETF y los REIT o las socimis pueden ser baratos y llegar a costar menos de 50 euros por lo que permite diversificar con pequeñas inversiones en varias direcciones. Además, puede ser aconsejable que algunos inversores no compren acciones de empresas individuales sino que opten por ETF al proporcionar mayor diversificación.

Hace unos 10 años, en 2008, el mundo experimentó una recesión económica mundial. Durante esta recesión, los precios de las acciones de muchas empresas se desplomaron. Sin embargo, en los años que siguieron se recuperaron rápidamente hasta llegar a alcanzar nuevos máximos.

Precios inmobiliarios en España

Un método muy popular de calcular el precio de una propiedad se basa en los salarios. Por regla general, no es recomendable destinar más del 30 % del salario mensual al pago de una vivienda en propiedad. De lo contrario, puede ser difícil cubrir el resto de necesidades, como la compra de alimentos, de servicios públicos, la luz, el agua, etc. En el caso de España el coste salarial mensual medio se sitúa en el 30,61 %, según el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. En total, un ciudadano medio tiene que destinar 7,3 años de salario íntegro para comprar una casa tipo en España, según ST-Sociedad de Tasación.

Otro método que a menudo se usa para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es dividir su valor entre la renta potencial. Se considera un buen rendimiento cuando se puede recuperar el valor de la inversión dentro de 100-150 alquileres. Si el valor resultante fuera superior a 200, se considera que los precios inmobiliarios actuales son demasiado altos y la inversión en ellos no es rentable.

Pero veamos cuál es la situación del mercado inmobiliario actual en España tomando como ejemplo la capital, Madrid. Según el último índice de precios de Idealista, el precio medio del metro cuadrado en la capital ascendía a 3 770 euros en el tercer trimestre de 2019. Esto significa que un piso de 60 metros cuadrados cuesta de media 226 200 euros.

Según el Instituto Nacional de Estadística, la ganancia media anual por trabajador es de 23.646,50 euros. Con estas cifras, podemos llegar a la conclusión de que un ciudadano necesita algo más de nueve años de salario para poder comprar una vivienda en Madrid. Utilizando el método de salarios anuales para la evaluación de bienes inmuebles podemos entender que la vivienda en Madrid ahora mismo está sobrevalorada, lo que puede reducir seriamente el retorno de la inversión potencial.

Bienes inmuebles - Conclusión

El popular mercado inmobiliario siempre ha atraído la atención de muchos inversores, tanto principiantes como profesionales, pero algunos de ellos pueden no conocer todas las oportunidades que ofrece. La mayoría de las personas asocian el hacer negocios inmobiliarios con la compra de bienes inmuebles, son embargo, no conocen una opción que definitivamente puede ser más ventajosa: la inversión a través de mercados bursátiles.

La compra de acciones de empresas, fondos cotizados o REIT y socimis también ofrecen exposición al mercado inmobiliario, con una menor inversión inicial, menores costes recurrentes, mejor liquidez y, a menudo, mejor rendimiento. Por supuesto, también tiene sus desventajas, principalmente la falta de sensación de compra física y la necesidad de conocer un poco los mercados bursátiles.

Sin embargo, toda inversión tiene sus riesgos. Lo importante, por tanto, es administrarlos bien y elegir bien el objeto de la inversión. De esta manera se podrá lograr un rendimiento decente.

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